Propunerea legislativă de modificare a Legi nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, numită în presă şi „inițiativa  împotriva  țepelor imobiliare”, se află în procedură de urgență la Senat. Aceasta a fost propusă în urma scandalului Nordis şi urmărește limitarea sumelor pe care cumpărătorii le pot plăti drept avans la semnarea promisiunilor de vânzare, oferind totodată posibilitatea unor măsuri suplimentare de protecție prin intermediul polițelor de asigurare.

Principalul scop al acestei inițiative este protejarea cumpărătorilor prin stabilirea unui plafon maxim pentru avansurile plătite la semnarea unei promisiuni de vânzare a unui imobil, avans care nu poate depăși 10% din prețul total al imobilului. Prin această măsură, se dorește reducerea expunerii financiare a cumpărătorilor la riscurile asociate construcției imobilului şi garantarea unor condiții contractuale mai echitabile.

De asemenea, proiectul oferă posibilitatea ca acest plafon să crească până la 40%, dar numai în cazul în care dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare a investiției emisă de o societate de asigurare. Această asigurare va proteja cumpărătorul în situația nerespectării contractului de către dezvoltator.

În forma inițiatorului, propunerea legislativă (L36/2025) vizează completarea articolul 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 765 din 30 septembrie 2016.

Potrivit proiectului, dezvoltatorii imobiliari, adică cei care dezvoltă proiecte imobiliare de tip condominiu sau locuințe individuale în vederea înstrăinării sunt incluși alături ceilalți investitori, persoane fizice sau juridice, care finanțează şi realizează investiții sau intervenții la construcțiile existente şi care au obligații referitoare la calitatea construcțiilor.

Promiterea înstrăinării doar după înregistrarea apartamentării în cartea funciară

Dacă proiectul va fi adoptat, dezvoltatorii vor fi responsabili de finalizarea proiectelor imobiliare şi vor putea promite înstrăinarea unităților individuale din cadrul condominiilor  viitoare sau a locuințelor individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, şi întocmirea şi înregistrarea planului de apartamentare (lotizare) în cartea funciară.

 

Încheierea promisiunilor de vânzare cumpărare doar după notarea autorizației de construcție în cartea funciară şi obținerea extrasului de informare

Promisiunile de vânzare/promisiunile de cumpărare/ promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare, se vor încheia numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară şi după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară de informare pentru unitatea individuală viitoare sau după caz, pentru locuința individuală viitoare.
De asemenea, notarul public va fi obligat să solicite notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.

 

Potrivit proiectului la încheierea promisiunii de vânzare/ promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare dezvoltatorul va putea solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului supus tranzacției. Avansul poate fi mai mare, dar nu mai mult de 40% din prețul total al imobilului supus tranzacției, în situația în care dezvoltatorul are încheiat un contract de asigurare de pierderi financiare, conform articolului 2222 din Codul Civil, cu una dintre societățile de asigurare autorizate, în condițiile Legii 237/2015  privind autorizarea şi supravegherea activității de asigurare şi reasigurare. Contractul de asigurare trebuie să acopere integral suma încasată cu titlu de avans.

Proiectul mai prevede ca sumele plătite cu titlu de avans să se achite într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, şi poată fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării respectivului proiect.

Consiliul economic şi social

În cadrul procedurii legislative, Consiliul economic şi social a atras atenția că procedura nouă privind notarea în cartea funciară a autorizațiilor de construire valabile pentru respectivul condominiu sau ansamblu rezidențial, inclusiv planul de apartamentare sau lotizare care definește respectivul ansamblu, vine în contradicție cu prevederile actuale ale Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, care prevede ca apartamentarea poate fi făcută doar după recepția finală a condominiumului pe baza măsurătorilor cadastrale.

Din acest motiv, pentru ca prevederile - foarte bune ale propunerii legislative - să poată fi aplicabile, Consiliul Economic şi Social semnalează că este necesar ca prin aceeași propunere legislativă să se completeze şi Legea nr. 7/1996, prin introducerea:

- definiției apartamentării provizorii (art. 26);

- prevederii care să permită înscrierea promisiunilor de vânzare-cumpărare în cartea funciară a imobilului,  conform apartamentării provizorii (art. 24);

- transformării apartamentării provizorii în apartamentare definitivă, la recepția finală, conform măsurătorilor cadastrale finale(art. 37) ;

În ceea ce privește prevederea care limitează avansul la maxim 10% în lipsa unui contract de asigurare de pierderi financiare şi la maxim 40% în prezenta contractului de asigurare, Consiliul economic şi social recomandă renunțarea la această prevedere deoarece consideră că limitarea avansului, cât şi obligația încheierii contractului de asigurare, vor duce inevitabil la creșterea prețului final pentru cumpărător, mai ales din cauza faptului că în prezent societățile de asigurare nu oferă acest produs.

Totodată, Consiliul economic şi social menționează următoarele:
- nu se prevede o durată minimă a asigurării şi nici dobânda corespunzătoare în cazul situației returnări avansului ;
- avansul maxim pentru care nu este necesară încheierea unei asigurări de răspundere civilă ar putea să fie de 15%, având în vedere că este procentul cel mai utilizat de către unitățile bancare în cazul creditelor imobiliare;
- clarificarea termenelor şi mecanismelor pentru radierea antecontractelor din Cartea Funciară;
- introducerea unor excepții pentru finanțarea etapizată a proiectelor imobiliare;
- corelarea clară cu legislația civilă, cadastrală şi în domeniul asigurărilor;
- stabilirea unor sancțiuni şi mecanisme de control pentru utilizarea fondurilor de către dezvoltatori ;
corelarea soluției legislative propuse privind obligativitatea notării în cartea funciară a promisiunii de vânzare cu prevederile art. 906 alin. 1 din Codul civil,
- indicarea sancțiunilor în cazul utilizării banilor în alte scopuri decât cele care vizează finalizarea construcției.

VEFA

Acest proiect de lege a fost vehiculat în presă ca fiind de inspirație franceză.

​În Franța, achiziționarea unei locuințe în stadiu de proiect sau în construcție este reglementată de sistemul cunoscut sub denumirea de "Vente en l'état futur d'achèvement" (VEFA), tradus ca "vânzare în stadiu viitor de finalizare" şi reglementată prin Codul Construcțiilor și Locuinței: Titlul VI: Vânzarea clădirilor care urmează să fie construite sau renovate. (Articolele R261-1 la R262-15)

Ce este VEFA?
VEFA este un contract prin care se poate achiziționa un imobil care urmează să fie construit sau este în curs de construcție. La semnarea contractului, cumpărătorul devine proprietarul terenului, iar pe măsură ce lucrările progresează, acesta dobândeşte treptat proprietatea asupra clădirii. Promotorul se obligă să vă livreze imobilul imediat ce construcția este finalizată.

Documentația şi forma legală autentică

Contractul VEFA se încheie în fața unui notar și trebuie să conțină informații clare despre imobil, prețul de vânzare, modalitățile de plată, termenul de livrare și garanțiile financiare (de rambursare sau de finalizare a lucrărilor).

Cum se stabilește prețul?
Prețul imobilului este inițial preconizat și poate fi revizuit. Dacă se prevede o modificare, se folosește un indice național al construcțiilor („indicele BT01”), cu o limită de revizuire de 70%. De asemenea, dacă anumite lucrări rămân în sarcina cumpărătorului, acestea trebuie menționate și evaluate clar în contract.

Dreptul de retragere:
Dacă nu a fost semnat un contract de rezervare VEFA, cumpărătorul are dreptul de a se retrage de la achiziție în termen de 10 zile calendaristice, începând cu a doua zi după ce primit notificarea oficială (de exemplu, prin scrisoare recomandată). Dacă termenul se încheie într-o zi nelucrătoare, acesta se prelungește până în prima zi lucrătoare.  Contractul de rezervare VEFA, numit și antecontract, nu este obligatoriu. Este însă recomandat deoarece determină condițiile de vânzare şi livrare a locuinței.

Depozitul de garanție: Pentru rezervarea imobilului, dezvoltatorul poate solicita un depozit de garanție a cărui valoare variază:

- 5% din prețul de vânzare dacă lucrările se vor finaliza în mai puțin de un an;
- 2% dacă termenul nu depășește doi ani;
- niciun depozit dacă lucrările durează mai mult de doi ani.
Aceste sume sunt blocate pe un cont sau consignante la notar și se deduc din prețul final la semnarea actului autentic.

Eșalonarea plăților:
În Franţa, conform articolul R261-14 din Codul Construcțiilor şi Locuinței, plata imobilului sau depozitele se fac în  etape, în funcție de progresul lucrărilor:

• 35% din preț se plătesc la finalizarea fundațiilor,
• 70% se plătesc când imobilul este pus „hors d'eau” (adică, când zidurile, acoperișul și structura asigură protecția împotriva intemperiilor),
• 95% se plătesc la finalizarea construcției.
  Ultimii 5% se plătesc la momentul în care imobilul este efectiv pus la dispoziția cumpărătorului. Dacă apar defecte, acești 5% pot fi reținuți până la remedierea lor. Plățile se pot efectua fie în tranșe periodice constante, fie în funcție de avansul lucrărilor, iar întârzierile pot atrage penalități de maxim 1% pe lună.

În concluzie, VEFA este o modalitate legală de a cumpăra un imobil aflat în construcție, cu un set de reguli menite să protejeze cumpărătorii. Prin reglementarea clară a documentelor, garanțiilor, eșalonării plăților și dreptului de retragere, legislația franceză asigură transparența tranzacției și protejează împotriva eventualelor abuzuri din partea dezvoltatorilor. Acest sistem contribuie la o execuție treptată și sigură a proiectelor imobiliare.