Este una dintre cele mai ample modificări legislative din domeniul construcțiilor din ultimele decenii și afectează direct proprietarii, dezvoltatorii imobiliari, arhitecții, proiectanții, avocații, consilierii juridici și administrațiile publice locale.
Adoptarea Codului a fost consemnată și în cadrul sesiunii extraordinare a Camerei Deputaților din iulie 2026, sub denumirea "Legea privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor (PL-x 418/2023; adoptată în procedură de urgenţă)". Documentul poate fi consultat în Lege6: [Monitorul Oficial Partea a II-a nr. 102/10.08.2026 – Dezbateri parlamentare].
Textul integral al noii reglementări este disponibil în platforma Lege6: Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor din 05.08.2026.
Un singur Cod pentru urbanism, autorizare și construcții
Una dintre schimbările de fond este însăși codificarea materiei. Noul Cod preia și reorganizează reguli care anterior se regăseau în acte normative distincte, printre care Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.
Direcția fusese stabilită cu mai mulți ani înainte. Programul de guvernare 2021-2024, aprobat prin Hotărârea Parlamentului nr. 42/2021, prevedea că viitorul Cod urma să sintetizeze și să simplifice normele privind proiectarea, avizarea, autorizarea și executarea construcțiilor, precum și relația beneficiarilor cu autoritățile.
Pentru practicieni, schimbarea este importantă deoarece multe dintre procedurile cunoscute în baza vechilor legi trebuie analizate de acum prin raportare la structura și regulile noului Cod.
1. Avizare integrată și proceduri administrative simplificate
Una dintre direcțiile importante ale Codului este reorganizarea procesului de obținere a avizelor necesare unei investiții.
Este introdusă avizarea integrată, prin care punctele de vedere și avizele tehnice ale instituțiilor implicate sunt reunite într-un proces administrativ coordonat. În paralel, Codul creează cadrul pentru digitalizarea procedurilor și utilizarea documentelor în format electronic.
Scopul este reducerea circuitului administrativ parcurs de solicitant și crearea unui traseu mai clar între certificatul de urbanism, obținerea avizelor și emiterea autorizației.
Această schimbare trebuie însă diferențiată de o relaxare a condițiilor legale de construire. Procedura poate deveni mai simplă administrativ, dar cerințele urbanistice și tehnice rămân obligatorii.
Regimul anterior a fost analizat inclusiv de Înalta Curte de Casație și Justiție, care a subliniat caracterul special al procedurilor de autorizare în materia urbanismului și construcțiilor și inaplicabilitatea regulilor generale privind aprobarea tacită. A se vedea Decizia nr. 13/2013 a ÎCCJ – RIL.
Prin urmare, avizarea integrată trebuie privită în primul rând ca o reorganizare și digitalizare a fluxului administrativ.
2. Certificatul de urbanism și legătura cu procedura care urmează
Certificatul de urbanism își păstrează rolul esențial de informare cu privire la regimul juridic, economic și tehnic al unui imobil, însă noul Cod structurează mai clar tipurile de certificate în funcție de scopul urmărit.
Acest lucru este important deoarece solicitarea certificatului de urbanism nu reprezintă o simplă formalitate. Scopul declarat și informațiile cuprinse în certificat determină etapele administrative și documentația necesară ulterior.
Rolul certificatului de urbanism a fost conturat și în practica administrativă anterioară. Un exemplu disponibil în Lege6 este [Decizia ANAF nr. 199/2010](https://lege6.ro/app/document/ge3dcmrvgm2tm), care face referire la certificatul de urbanism în contextul operațiunilor asupra parcelelor destinate realizării unor construcții.
Pentru proprietari și investitori, este cu atât mai important ca, înainte de începerea unui proiect, să fie verificat regimul urbanistic concret al terenului și tipul procedurii aplicabile.
3. Case de până la 150 mp în mediul rural, prin procedura notificării
Una dintre noutățile care vor interesa direct persoanele fizice privește anumite locuințe unifamiliale cu suprafață desfășurată de maximum 150 mp, amplasate în intravilanul localităților rurale.
În condițiile prevăzute de Cod, acestea pot fi realizate printr-o procedură bazată pe notificare, fără parcurgerea procedurii clasice de autorizare.
Este însă important de înțeles ce înseamnă această simplificare.
Nu vorbim despre posibilitatea generală de a construi o "casă fără autorizație" și fără documentație. Procedura se aplică numai dacă sunt respectate condițiile prevăzute de Cod, inclusiv cele privind amplasamentul, reglementările urbanistice, caracteristicile construcției, documentația tehnică și eventualele restricții aplicabile zonei.
În special, trebuie verificat dacă terenul se află în intravilan, dacă proiectul respectă documentația de urbanism și regulamentul local și dacă imobilul nu se află într-o zonă în care regimul de protecție impune alte proceduri.
Înainte de utilizarea procedurii simplificate trebuie, așadar, stabilit cu exactitate dacă lucrarea îndeplinește toate condițiile legale.
4. Regim simplificat pentru anumite anexe gospodărești
Codul simplifică și regimul unor construcții anexe de mici dimensiuni.
În funcție de tipul lucrării, suprafață, destinație și amplasament, anumite anexe pot intra într-o procedură simplificată sau într-o categorie pentru care nu mai este necesară procedura clasică de autorizare.
Simpla denumire a unei construcții drept "anexă gospodărească" nu este însă suficientă.
Trebuie verificată încadrarea legală concretă. O construcție care are altă destinație, depășește limitele prevăzute de Cod sau este amplasată într-o zonă cu regim urbanistic ori de protecție special poate fi supusă unor reguli diferite.
5. Autorizația de regularizare pentru construcțiile executate fără autorizație
O noutate cu impact practic important este reglementarea autorizației de regularizare.
Procedura permite, în anumite condiții, aducerea în legalitate a unor construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației existente.
În regimul permanent al Codului, regularizarea este prevăzută pentru anumite categorii de lucrări, precum unele locuințe unifamiliale, anexe gospodărești sau închideri de balcoane.
Regularizarea nu operează însă automat.
Construcția trebuie să poată fi menținută din punct de vedere urbanistic și tehnic, să respecte condițiile stabilite de Cod, iar solicitantul trebuie să parcurgă procedura și să prezinte documentația necesară.
Această distincție este importantă: autorizația de regularizare nu transformă orice construcție realizată ilegal într-o construcție care poate fi automat păstrată.
6. Regimul tranzitoriu: un an pentru regularizarea unor construcții existente
Separat de mecanismul permanent, Codul instituie un regim tranzitoriu de un an de la intrarea sa în vigoare.
În această perioadă poate fi solicitată regularizarea pentru o categorie mai largă de construcții existente, în condițiile prevăzute de noua reglementare.
Pentru proprietarii unor imobile construite fără autorizație sau cu abateri de la autorizația emisă, această perioadă trebuie analizată cu atenție, deoarece după expirarea termenului posibilitățile de regularizare devin mai restrânse.
Printre elementele care trebuie verificate se numără:
- compatibilitatea construcției cu reglementările urbanistice aplicabile;
- îndeplinirea cerințelor privind calitatea și siguranța construcției;
- existența documentației și evaluărilor tehnice necesare;
- obligațiile fiscale și contravenționale aferente.
Codul stabilește și un regim financiar mai sever pentru regularizare decât pentru autorizarea efectuată înainte de începerea lucrărilor. Pentru situația concretă trebuie verificate direct dispozițiile aplicabile privind taxele și cotele datorate.
Practic, regularizarea trebuie privită ca o soluție pentru anumite situații existente, nu ca o alternativă convenabilă la obținerea legală a autorizației înainte de începerea construcției.
7. Trecerea timpului nu mai trebuie privită ca o soluție pentru construcțiile neautorizate
O altă schimbare importantă privește efectele trecerii timpului asupra construcțiilor executate fără autorizație.
Sub vechiul regim al Legii nr. 50/1991, prescripția răspunderii contravenționale putea avea un rol important în procedurile ulterioare referitoare la situația juridică a unei construcții.
Noul Cod schimbă această abordare și introduce reguli proprii privind prescripția și măsurile care pot fi dispuse în cazul construcțiilor neautorizate.
Este prevăzut, pentru anumite acțiuni referitoare la aceste construcții, un termen de 10 ani calculat de la finalizarea în fapt a lucrărilor.
Momentul finalizării efective a construcției poate deveni astfel foarte important în practică și poate necesita dovedire prin documente, expertize sau alte mijloace de probă.
Pentru proprietari, ideea esențială este că simpla trecere a timpului nu trebuie considerată o modalitate sigură de rezolvare a situației unei construcții realizate nelegal.
8. Reguli mai clare pentru dezvoltare urbană și responsabilitatea administrațiilor
Noul cadru reglementează într-o manieră unitară planificarea teritorială, documentațiile de urbanism, dezvoltarea localităților și legătura dintre noile investiții și infrastructura necesară.
Pentru proiectele imobiliare, analiza nu se mai poate limita la clădirea propriu-zisă. Dezvoltarea trebuie corelată cu infrastructura tehnico-edilitară, accesul rutier și serviciile publice necesare zonei.
Pentru autoritățile locale, Codul presupune în același timp adaptarea procedurilor de urbanism și autorizare, inclusiv din perspectiva digitalizării și a gestionării documentațiilor.
9. Digitalizarea procedurilor de urbanism și construcții
Un element transversal al Codului este digitalizarea.
Documentațiile, solicitările și actele administrative vor putea fi gestionate într-o măsură mult mai mare electronic, iar avizarea integrată presupune o colaborare mai eficientă între instituțiile implicate.
Pentru beneficiari, efectul urmărit este reducerea deplasărilor între instituții și o mai bună trasabilitate a procedurii.
Aplicarea efectivă va depinde însă de implementarea tehnică la nivelul autorităților și de dezvoltarea sistemelor informatice necesare.
10. Ce este important de reținut
Pentru persoanele fizice, cele mai vizibile noutăți sunt procedurile simplificate pentru anumite locuințe și anexe, precum și posibilitatea regularizării unor construcții existente.
Pentru proprietarii construcțiilor realizate fără autorizație, regimul tranzitoriu de un an este unul dintre elementele care trebuie verificate cu prioritate.
Pentru dezvoltatori, arhitecți și proiectanți, Codul aduce modificări privind urbanismul, avizarea, autorizarea și relația dintre proiectele imobiliare și infrastructură.
Pentru avocați și consilierii juridici, intrarea în vigoare a Codului presupune verificarea noilor proceduri, a dispozițiilor tranzitorii și a modului în care acestea se raportează la situațiile juridice apărute sub vechea legislație.
Pentru administrațiile publice locale, noua reglementare presupune adaptarea procedurilor interne și trecerea către un sistem mai integrat și mai digitalizat.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor este o reglementare amplă, iar aplicarea sa într-o situație concretă presupune verificarea articolelor relevante, a dispozițiilor tranzitorii și a legislației conexe.
Verifică situația concretă în Lege6 cu Cicero AI
Textul integral și actualizat al Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor poate fi consultat în platforma Indaco Lege6.
Pentru o situație concretă, Cicero AI, asistentul juridic inteligent integrat în Lege6, poate identifica dispozițiile relevante din legislație și jurisprudență, poate explica relația dintre norme și afișează sursele utilizate pentru ca acestea să poată fi verificate direct în platformă.
De exemplu, în locul unei căutări generale, poate fi analizată punctual situația unei locuințe de 140 mp într-o anumită localitate, regimul unei construcții executate fără autorizație sau condițiile în care poate fi solicitată regularizarea.
Material realizat cu Cicero AI, asistentul juridic inteligent din platforma Indaco Lege6. Informațiile au caracter general, iar pentru aplicarea într-o situație concretă trebuie consultată forma actualizată a actelor normative incidente.